Un número honesto. Dos pilares independientes.
Cada inmueble en marocain.investments lleva un veredicto {GIN} — una nota que se lee en tres segundos y se defiende en tres minutos. Fusiona dos cosas que puntuamos por separado: lo bueno que es el activo (Calidad) y lo bueno que es el precio (Precio). Calculamos ambas nosotros mismos, a partir de las fotos del anuncio y ventas comparables — nunca de lo que afirma el vendedor. Aquí está exactamente cómo se construye, y dónde admite con honestidad “aún no lo sabemos”.
Dos pilares, puntuados por separado — y luego fusionados.
Nunca diluimos un problema en un promedio. Calidad y Precio se calculan de forma independiente, se muestran lado a lado y solo entonces se combinan — inclinados a la calidad, porque un gran activo genera valor y un descuento solo lo endulza.
Calidad — el activo
Una nota de 0 a 100 construida a partir de lo que muestran las fotos y la ubicación: las vistas, la construcción y los acabados, y la exposición de la ciudad a los catalizadores estructurales financiados de Marruecos (puertos, gigafábricas, centro financiero). Léela como un percentil entre inmuebles comparables, no como una marca absoluta.
Precio — la operación
Una nota de 0 a 100 que compara el precio pedido con el de inmuebles similares (nuestro AVM M-Value), ajustada por la dinámica de precios de la ciudad. 50 = justo. Por encima de 50 = por debajo del valor justo. Por debajo de 50 = por encima.
{GIN} = 0,6 × Calidad + 0,4 × Precio — inclinado a la calidad, y solo Calidad cuando el Precio no puede calcularse.
Qué mira realmente la “Calidad”.
Señales de visión y distancia se fusionan en el pilar de Calidad. Cada una lleva su propia etiqueta de metodología y confianza.
Vistas
La vista real desde los espacios principales — océano, medina, horizonte o jardín.
Construcción, vistas y acabados
Época de construcción, acabados y estado visible, leídos directamente de las fotos.
Exposición a catalizadores
La exposición de la ciudad a los catalizadores estructurales financiados de Marruecos — puertos de Tanger Med y Nador/Dakhla, gigafábricas de VE (Kenitra, El Jadida), fosfatos OCP, Casablanca Finance City — con los estadios del Mundial 2030 como un insumo acotado entre muchos.
Cohorte de ubicación
El grupo de pares ciudad × tipo de inmueble con el que se compara esta vivienda.
“Prime” significa lo mejor de su clase — no del mundo.
Un 75 no es una marca absoluta. Es un percentil dentro de una cohorte de ciudad-y-tipo: este inmueble frente a inmuebles comparables en la misma ciudad, del mismo tipo. El mercado marroquí es ilíquido, así que esa es la única frontera honesta entre pares — una villa de Casablanca nunca se califica frente a un riad de Marrakech.
- Prime · aproximadamente el 20% superior de su cohorte75–100
- Mercado medio · el amplio centro50–74
- Bajo el listón · por debajo de la mitad de su cohorte0–49
- Las curvas de cohorte se congelan y actualizan semanalmente — así un anuncio que guardaste no cambia de nota en silencio porque otros anuncios se movieron.
Valor justo, a partir de comparables reales — el AVM M-Value.
El pilar Precio se apoya en nuestro AVM M-Value: el precio mediano por m² de anuncios comparables y activos, en el mismo distrito, tipo y una banda de tamaño de ±20%. Con menos de tres comparables no devolvemos ningún número — el pilar Precio simplemente muestra “—”.
- Mismo distrito · mismo tipo · banda de tamaño de ±20%.
- Precio mediano por m², recortado por IQR contra valores atípicos.
- Menos de tres comparables → ningún número. El Precio muestra “—”.
La mayoría de los comparables son a su vez precios pedidos, no precios de venta cerrados — Marruecos no tiene registro público de transacciones. Así que el AVM mide “con precio como sus vecinos”, no “se venderá por”. Lo etiquetamos como una estimación con una banda de confianza, nunca una garantía — y por eso un mercado con pocos comparables muestra “—” en lugar de un número erróneo con aire de seguridad.
Una cuadrícula. Sin eufemismos..
Nueve combinaciones honestas de los dos pilares. Un activo premium a mal precio lo dice — alto y claro. El tono del veredicto está fijado a su color, así una advertencia nunca puede leerse como un elogio.
| Calidad ↓ · Precio → | Precio atractivo | Justo | Sobre el justo |
|---|---|---|---|
| Prime | Activo de primera, precio atractivo | Activo de primera a precio justo | Calidad premium — pero sobrevalorado |
| Sólido | Activo sólido, bien valorado | Calidad justa, precio justo | Sobrevalorado para la calidad |
| Débil | Barato — verifique el estado | Bien valorado — revise el inmueble | Débil en calidad y precio |
- El sobreprecio nunca se suaviza — un activo premium muy sobrevalorado muestra “Calidad premium — pero sobrevalorado”, en ámbar.
- Un pilar ausente muestra “—” y por qué (requiere ≥3 comparables / aún sin puntuar) — nunca un verde falso.
- El tono siempre coincide con el color — nunca verá una palabra positiva sobre una nota ámbar.
Cuatro anuncios reales, cuatro veredictos honestos.
No son maquetas — son notas en vivo del catálogo. Misma ciudad, historias deliberadamente distintas. Abra cualquiera para verla en la página en vivo.
Activo sólido, con precio por debajo de sus comparables — la combinación que mejor calificamos.
Ver anuncio en vivoExcelente vivienda, pero con precio un 68% por encima de anuncios comparables. El veredicto se niega a ocultarlo.
Ver anuncio en vivoBien tarificado para lo que es — pero el activo en sí necesita obras. Barato ≠ bueno.
Ver anuncio en vivoSolo comparables comerciales escasos y dispares — así que no mostramos ningún Precio, no una suposición segura.
Ver anuncio en vivoDiseñado para tres tipos de decisión.
El comprador
Olvide el discurso de ventas. El pilar Precio le dice en un número si un precio pedido es justo frente a comparables reales — antes de escribir a un agente.
El inversor a distancia
Filtre una ciudad entera desde su portátil. La Calidad relativa a la cohorte le permite comparar un piso en Tánger y una villa en Agadir en la misma curva honesta, sin volar hasta allí.
El agente / propietario
Una nota independiente que puede citar. Como puntuamos a partir de fotos y comparables — nunca de su texto del anuncio — un veredicto {GIN} sólido es credibilidad de terceros que no escribió usted.
Trabajamos para el comprador, no para el vendedor
Cada nota proviene de evidencia que el vendedor no controla — las fotos del anuncio, la distancia a infraestructura real y ventas comparables. El vendedor no puede ajustarla, pagarla ni escribirla. Esa independencia es todo el punto: una nota solo significa algo si la parte calificada no puede moverla.
Las notas son apoyo a la decisión, no asesoramiento financiero ni una tasación para préstamos.
Preguntas, respondidas con claridad.
¿El score {GIN} lo fija el vendedor?
No. Cada dato proviene de las fotos del anuncio, su ubicación y ventas comparables. El vendedor no puede editarlo, pagarlo ni influir en él.
¿Qué significa “Prime”?
Lo más alto de su cohorte — aproximadamente el 20% superior de inmuebles comparables en la misma ciudad y tipo, no el 20% nacional.
¿Por qué el score de Precio de un anuncio a veces dice “—”?
Porque encontramos menos de tres comparables genuinos. En lugar de una suposición con aire de seguridad, no mostramos nada y lo señalamos.
¿El AVM M-Value es una tasación real?
Es una estimación de cómo se compara el precio con anuncios similares. La mayoría de los comparables marroquíes son precios pedidos, no ventas cerradas; tómelo como “con precio como sus vecinos” con una banda de confianza — no una tasación para préstamos.
¿Una vivienda hermosa puede aun así recibir un veredicto cauteloso?
Sí. Un activo premium un 68% por encima de precios comparables muestra “Calidad premium — pero sobrevalorado”, en ámbar. Calidad y precio se califican por separado y ninguno oculta al otro.
¿Cómo se calcula el número principal?
{GIN} = 0,6 × Calidad + 0,4 × Precio. Está inclinado a la calidad y recurre solo a la Calidad cuando el Precio no puede calcularse.